Baumangel vs. Nutzerverhalten | Gieß Sachverständigenbüro

Schimmelpilz: Baumangel vs. Nutzerverhalten

27 Jul 2018

Schimmelpilz: Baumangel vs. Nutzerverhalten

In fast allen gerichtlichen Schimmel-Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter, geht es um die Frage warum dieser entstanden ist.
So zumindest erklären sich die immer wiederkehrenden Beweisfragen in der Art: „Fehlerhaftes Nutzerverhalten oder Baumangel?“

Nicht selten, wohnen die Mieter schon nicht mehr in den Wohnungen, wenn der gerichtlich beauftragte Sachverständige während eines Ortstermins diese Frage klären soll.

Naturgemäß kann sich ein Vermieter nicht vorstellen/eingestehen, dass seine Immobilie vielleicht energetisch doch nicht so gut ist wie er denkt (hofft). Natürlich haben auch Mieter nicht selten realitätsfremde Vorstellungen, wie eine Wohnung/Haus bewohnt werden kann, oder besser gesagt, was man einer Gebäudehülle „zumuten“ kann.

In der Öffentlichkeit und unter Juristen besteht aber immer noch der Irrglaube (Hoffnung), dass man ein fehlerhaftes Nutzerverhalten „mal so einfach“ nachweisen kann. Dies ist, zur Enttäuschung der hier lesenden Juristen, in den seltensten Fällen sachverständig seriös möglich. Und es wird umso schwieriger, je länger der Zeitpunkt des Schadenseintritts zurückliegt.

Aus sachverständiger Sicht wird nicht vorrangig das Nutzerverhalten untersucht, sondern das Gebäude/Wohnung auf Baumängel/-Schäden. Nur wenn diese auszuschließen sind, kann fehlerhaftes Nutzerverhalten als Ursache für eine Schimmelpilzbildung ursächlich sein.

Warum ist das so?

Ein fehlerhaftes Nutzerverhalten welches möglicherweise zu einem Schimmelpilzbefall geführt hat, liegt in einem gerichtlichen Streit ca. 4-12 Monate zurück, bis der Sachverständige dies in Augenschein nehmen kann. Über diesen langen Zeitraum können sich die Nutzungsbedingungen und -verhalten so massiv geändert haben, sodass eine sachverständige Reproduktion der ehemaligen Ist-Zustände nicht mehr möglich ist, oder wenn die Mieter längere Zeit nicht mehr in der Wohnung/Haus wohnen.

Mein Tipp an die Vermieter und deren Juristen:

Keine Konzentration auf mögliches falsches Nutzerverhalten, sondern Ausschluss baulicher Mängel. Das spart für alle Beteiligten viel Zeit, Geld und unnötige mündliche Anhörungen, wenn der SV zu nachträglich nicht belegbarem Nutzungsverhalten Auskunft geben soll. Das wären nur Vermutungen und Spekulationen, welche in einer folgenden Instanz auch ausgehebelt werden könnten.

Damit jetzt nicht alle Vermieter in Panik verfallen:

Ja, falsches Nutzerverhalten kann man auch nachweisen, wenn die Begutachtung kurzfristig nach Schadenseintritt erfolgen kann. Auch können die Heizkostenabrechnungen Aufschluß über das Nutzer-heiz-verhalten geben, wenn es sich noch um gewöhnliche Radiatoren mit Einzelmessstellen handelt.

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