Archive for Juli, 2018

31 Jul 2018

Wer zahlt für Privatgutachten?

Kürzlich bin ich auf eine Webseite eines sachverständigen Kollegen gekommen und folgenden Text gesehen:

1.2 Wer zahlt das Privatgutachten?
Häufig schrecken Verbraucher, auch wenn Sie mit den Leistungen ihres Handwerkers nicht zufrieden sind, vor den Kosten und Folgen eines Gerichtsstreites zurück. Die Frage nach einem Privatgutachten kommt auf, aber hier besteht oft Unsicherheit, wer dieses denn letztendlich bezahlt. Die Frage wird in §91 Abs. 1 ZPO beantwortet. Danach muß die unterliegende Partei die Kosten des Rechsstreites tragen. Allerdings müssen diese Kosten zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung notwendig gewesen sein. In der Rechtssprechung und Literatur hat sich hieraus der Leitsatz entwickelt, dass ein Privatgutachten dann erstattungsfähig ist, wenn eine ausreichende Klagegrundlage nur durch einen Sachverständigen beschafft werden konnte, das Gutachten also für eine Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war.

Diese Aussage ist definitiv falsch, da sie auf ein mögliches positives Ergebnis eines gerichtlichen Streits abzielt, welche in der ZPO geregelt ist.
Fakt ist, dass ein Auftraggeber für die Kosten einen Sachverständigen immer aufkommen muss, wenn er diesen beauftragt (Werkvertragsrecht).

Im Zuge eines gerichtlichen Verfahrens, kann ein Richter zwar (je nach Falllage) entscheiden, dass entsprechende Kosten für ein Privatgutachten von der Gegenpartei erstattet werden müssen, wenn ein Fall positiv für den AG entschieden wird. Dies ist allerdings keine Selbstverständlichkeit und fallbezogen anhängig.

Klartext:
Jeder Auftraggeber von Privatgutachten geht einen Werkvertrag mit dem beauftragten Sachverständigen ein. Somit auch für dessen Leistungen zahlungspflichtig.

27 Jul 2018

Schimmelpilz: Baumangel vs. Nutzerverhalten

In fast allen gerichtlichen Schimmel-Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter, geht es um die Frage warum dieser entstanden ist.
So zumindest erklären sich die immer wiederkehrenden Beweisfragen in der Art: „Fehlerhaftes Nutzerverhalten oder Baumangel?“

Nicht selten, wohnen die Mieter schon nicht mehr in den Wohnungen, wenn der gerichtlich beauftragte Sachverständige während eines Ortstermins diese Frage klären soll.

Naturgemäß kann sich ein Vermieter nicht vorstellen/eingestehen, dass seine Immobilie vielleicht energetisch doch nicht so gut ist wie er denkt (hofft). Natürlich haben auch Mieter nicht selten realitätsfremde Vorstellungen, wie eine Wohnung/Haus bewohnt werden kann, oder besser gesagt, was man einer Gebäudehülle „zumuten“ kann.

In der Öffentlichkeit und unter Juristen besteht aber immer noch der Irrglaube (Hoffnung), dass man ein fehlerhaftes Nutzerverhalten „mal so einfach“ nachweisen kann. Dies ist, zur Enttäuschung der hier lesenden Juristen, in den seltensten Fällen sachverständig seriös möglich. Und es wird umso schwieriger, je länger der Zeitpunkt des Schadenseintritts zurückliegt.

Aus sachverständiger Sicht wird nicht vorrangig das Nutzerverhalten untersucht, sondern das Gebäude/Wohnung auf Baumängel/-Schäden. Nur wenn diese auszuschließen sind, kann fehlerhaftes Nutzerverhalten als Ursache für eine Schimmelpilzbildung ursächlich sein.

Warum ist das so?

Ein fehlerhaftes Nutzerverhalten welches möglicherweise zu einem Schimmelpilzbefall geführt hat, liegt in einem gerichtlichen Streit ca. 4-12 Monate zurück, bis der Sachverständige dies in Augenschein nehmen kann. Über diesen langen Zeitraum können sich die Nutzungsbedingungen und -verhalten so massiv geändert haben, sodass eine sachverständige Reproduktion der ehemaligen Ist-Zustände nicht mehr möglich ist, oder wenn die Mieter längere Zeit nicht mehr in der Wohnung/Haus wohnen.

Mein Tipp an die Vermieter und deren Juristen:

Keine Konzentration auf mögliches falsches Nutzerverhalten, sondern Ausschluss baulicher Mängel. Das spart für alle Beteiligten viel Zeit, Geld und unnötige mündliche Anhörungen, wenn der SV zu nachträglich nicht belegbarem Nutzungsverhalten Auskunft geben soll. Das wären nur Vermutungen und Spekulationen, welche in einer folgenden Instanz auch ausgehebelt werden könnten.

Damit jetzt nicht alle Vermieter in Panik verfallen:

Ja, falsches Nutzerverhalten kann man auch nachweisen, wenn die Begutachtung kurzfristig nach Schadenseintritt erfolgen kann. Auch können die Heizkostenabrechnungen Aufschluß über das Nutzer-heiz-verhalten geben, wenn es sich noch um gewöhnliche Radiatoren mit Einzelmessstellen handelt.